房地产开发公司质量管理要点

一、影响工程质量的主要因素

1）影响工程质量的主要外部因素（前五位）

（1）监理公司未实行有效监管

（2）施工单位质保体系不健全

（3）设计施工图纸质量部完善

（4）总、分包单位不履行管理、配合职责

（5）劳务的工艺质量能力不足

2）影响工程质量的主要内部因素（前五位）

（1）工程管理人员过程质量管控能力不足

（2）计划工期过短，合理工序穿插、技术间歇无法保障

（3）设计变更过多

（4）招标文件、合约文件中技术管理部分约定不清

（5）对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高

二、工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：设计交底，施工节点及细部交底，技术标准交底，施工工艺交底，施工组织与配合交底，工序质量控制点、停止点交底 ，施工样板交底，施工单位、监理单位关键工序检验批过程责任记录表，项目工程部关键工序检验批复检责任记录表，工序交接检、关键验收责任记录表

三、工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：工程防渗漏质量控制 ，工程防开裂质量控制 ，空间尺寸偏差质量控制 ，门窗、设备成品保护质量控制 ，精装修观感质量控制 ，园林景观工程细部质量控制

四、工序质量控制点设置的十项原则：

（1）控制施工、监理单位人员的行为

（2）控制材料的质量和性能

（3）控制关键工序的操作行为

（4）控制关键的施工顺序

（5）控制合理的技术间歇

（6）控制常见的施工质量通病

（7）控制新材料、新工艺、新技术的应用

（8）控制质量不稳定、质量问题较多的工序

（9）控制关键的施工工法

（10）控制总、分包交叉作业的工序和成品保护

五、业主投诉的主要质量问题：

（1）安全性质量问题：钢筋混凝土结构性质量问题，外墙砖、外墙构件空鼓、开裂、脱落等质量问题，栏杆、护栏的防护方式、防锈蚀等质量问题，楼梯、公共通道防滑质量问题等

（2）功能性质量问题：厨卫间、外墙、屋面、铝合金门窗邓渗漏质量问题、设备专业匹配冲突质量问题

（3）观感性质量问题：内墙空鼓开裂，房间净高、方正，墙地面平整度、垂直度，门窗设备成品保护，外墙面砖、涂料观感等质量问题

（4）适用性质量问题：居住使用功能的合理性问题、居住使用功能的舒适性问题、居住使用功能的协调性问题、客户居住使用功能的经济性问题等质量问题

六、工程质量管理的八字方针及十二字措施

（1）八字方针：渗漏、裂缝、偏差、观感

（2）十二字措施：多巡视、多检查、多记录、多复核

七、工程质量的四化管理：图纸标准化、施工工厂化、管理可视化、现场整洁化

八、工程质量主要包括四部分：

（1）施工质量：可由施工原因引起，也可由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开敞式电梯厅吊顶等）。

（2）产品效果质量：主要包括：设计引起的建筑产品功能质量问题（例如门窗分格设计中不等宽门扇、露台反坎、室内露梁等）；设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题（例如开关面板位置布置不合理、灯具位置布置不合理等）；建筑美观质量问题（例如节点及细部构造的处理、涉及到外立面分色、水电空调管线布置、生活阳台开关插座布置等）

（3）不满足政府主管部门竣工验收要求的质量问题（例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗开启面积）

（4）设计出图质量（例如图纸设计矛盾等）

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