合同抵押贷款 (对因楼盘烂尾拒绝执行银行抵押贷款协议的法理正确性分析(再补))

一、从目前各大国有银行、股份制银、城市银行等的相关房地产抵押按揭贷款合同来看:几乎清一色的围绕房产的价值为根本抵押物来制定的。几乎都是以实物房产的产生为界。实物房产产生以前，是以房产开发商对抵押按揭贷款合同进行强制担保，来保证合同的执行的。并未有清晰约定，实物房产产生前，购房者应该用自身信用为担保，对抵押按揭贷款合同负无限连代责任。并不能因自然人本身经济活动有无限连代责任属性，就主观推测购房者应对贷款合同负无限连代责任。实物房产产生以后，也是以房产为抵押物，为根本来保证抵押贷款合同的执行。有些合同约定，在贷款合同执行完毕前，房产作为抵押物所有权归银行;有些合同约定，在贷款合同执行完毕前，所有权归购房者，抵押权归银行，不得另行抵押，或者还有其他它项权力归银行的。但总来说，也没有明确约定，用购房者个人信用来对贷款合同进行再担保。只不过有的银行对抵押物灭失，贷款合同还末执行完的进行了约定。这种情况下，购房者应该对贷款合同末执行部分负无限连责任。但我们要清楚，这种情况只是指，抵押物实物房产产生后，并将使用权已移交给购房者后，由于购房者保管不善(如火灾、水患等)造成抵押物灭失或大幅减值，造成无抵押物或抵押物价值不足的情况，购房者需要以其他抵押物或个人信用对原合同未执行部分价值进行担保。有的银行会对上述情况要求重签合同或签定补充协议。但都不能凭此把由于开发商烂尾，造成抵押物从未产生，主观理解为抵押物灭失。抵押物末产生和抵押物灭失是两个完全不同概念。因此，如本人前文所述，抵押物产生前，购房者无法律责任、义务，也无能力对抵押物产生前，开发商的商业营运行为进行监管，资金往来进行监控。换一个角度，烂尾楼所在地，政府相关监管职能部门，涉事烂尾楼的银行是有这个能力的。而且，国家也有相关的法律法规对其进行规范。这种情况下，由于烂尾楼所在地，政府相关监管职能部门、涉事银行有法不依，有规不矩，造成楼盘烂尾，他们是有责任。这种情况购房者不担责，当然可以。由于在可见的末来，烂尾楼盘无法复工复产，而被动选择对其进行断供。这是购房者的正当权力，政府不应阻止，法院应该支持！

二、现在网上有很多带节奏的观点，把出现大批量烂尾楼盘的原因推到&34;预售制″，而是对预售制相关的法律法规，内部制度规范没能执行有度造成的。更不要说相关法律从业者、社会科学从业者，传媒产业从业者等以上各类利益相关方，利用自已或威权、或学识、或信息方面的优势地位，公然违背诚信原则，对预售制相关配套监管的法律法规制度规范，或理论攻击、或现实质疑、或阻碍传播，对&34;相关配套法律法规制度规范的落地起了很不好的作用！

另外，我再举一个比较久远的案例，来反证出现大批量烂尾与预售制关系不大。因为案例发生在上世纪九十年代中期，不是93年就是94年。为了真实的呈现，我在多个平台上搜了一下，没找到原始出处，那大家就当故事来听。当时，住房改革还没开始，但各地已经出现房地产开发的模式，许可对一定规模的地块进行开发。当时都是摸着石头过河，还没有形成统一的&34;。当时全国各地各种政策都有，有搞类似现在预售制的，有更激进卖楼花的，有目标市场对准港台商人现房一次性付款的，也有根据工程进度分期付款的(一般分五次，看中了房子先付5%的订金，房子一年内末开工可退订金并支付利息，当时利息很高，退订的利息在年息12%以上;房子地基完工后交30%左右;房子封顶后再交30%;交房再交30%;剩余5%在收到各级政府自制的各称不一的权属证明文件时付清)。总之，现在所有的所谓的思路，当时全国各地都玩过，最后才选择了&34;。这个故事发生在当四川成都下面的一个县。当年的情况很复杂，各种情况都有。有的地方经济相对发达，眼界开宽，愿意搞开发的很多，根本不需要动员。有的地方经济差些，就需要政府动员，各种优惠政策支持。当时政策很多，有政府官员，办事员，国企员工可以停薪留职出来搞开发的;有县城、乡场周边以生产队为单位，可以用集体土地来开发的，国营企业、集体企业、乡镇企业、个体户(当时私营企业很少，还在萌芽期)只要手里有地，都可以干。包括官员家属、部队后勤部门都可以干。也有政治氛围比较保守的地方没人敢干，全体观望。当时成都的情况属于，当地大部分领导对此持支持态度，也有人投资在进行开发。但比广东、浙江等地区还是有一定差距。所以当时政策也放得比较宽松。不但拿得到地，甚至启动资金都贷得到，只要你敢干，办法还是很多的。当时那个县有一个做建筑的&34;预售制&34;预售制&34;现房制&34;现房制&34;网签&34;网签&34;破了绝大多数一房多卖的局，并不是因为技术进步，而是因为对好的管理规章制度的坚持。因为在&34;制度之前部分地区搞的备案制度其实质是一样，按说备案制就能解决的解决的问题，为什么直到&34;出现才几乎全部解决。除了技术进步，&34;出现后问题备案被发现的几率大增外，大家对″网签&34;网签&34;网签&34;网签&34;预售制&34;预售制"，什么制都没有。