井喷6月40房企融资环比大增115下半年迎偿债高峰监管趋严融资结构将变

井喷！6月40房企融资环比大增115%下半年迎偿债高峰监管趋严融资结构将变？

随着海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳，房企海外融资再次发力，6月房企融资规模超预期。

多家研究机构的数据显示，6月40家典型上市房企共完成融资金额环比上涨114.62%，其中公司债中美元债占比约8成；上半年，房企境内外融资总额达到2019年全年融资规模的53%，虽然境内外融资总额同比下降4个百分点，但仍处于历史较高水平。全球疫情下，房企融资规模端未出现大幅下滑，整体平稳。

业内人士认为，从6月底银保监会“回头看”的工作部署看，下半年，境内金融监管不断升级，境内融资环境有收紧趋势；同时，海外债市恢复，下半年债券融资结构将有所变化。未来2年房企偿债压力不减，房企在融资端遇考验成常态。

6月40房企融资总额环比大涨114%

受疫情影响，前四月房企融资规模性跳水，随着疫情的控制与好转，加上房地产市场的逐步平稳，房企融资于6月回暖爆发。

同策研究院的数据显示，6月，监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计1303.56亿元，环比上涨114.62%。

其中，债权融资金额777.78亿元，占房企融资总量的59.67%，环比增加46.63%；股权融资金额为525.78亿元，占总融资金额比重为40.33%，环比大幅增加583.33%。

债权融资方面，融资总额排名来看：

第一名是其他债权融资，融资金额达292.65亿元，占融资总额的22.45%，环比上涨156.71%。

第二名是公司债券的发行，融资金额186.38亿元，所募资金数额与上月相比2倍有余，占比融资总额14.3%。

第三名是境内银行贷款，融资金额为143.22亿元，占融资总额的10.99%，环比下滑41.04%。

第四名是信托贷款，融资金额为85.01亿元，占比6.52%，环比小幅下滑3.08%。

第五名是中期票据的发行，融资总额为61.4亿元，占融资总额的4.71%。

第六名是海外银团贷款，融资金额9.13亿元，占比0.7%。

值得注意的是，6月公司债中美元债比重较大，占比约8成，统计的11笔公司债券的发行中，有7笔境外美元债，金额为21.1亿美元，换算成人民币约149.38亿元，为融信中国、雅居乐、宝龙地产、建业地产、中梁控股等公司发行的优先票据及华夏幸福发行的高级无抵押定息债券。

股权融资方面，6月股权融资总额井喷，共融资525.78亿元，占比融资总额40.33%，环比激增583.33%。其中，境内再融资金额390.9亿元，占6月融资总额的29.99%；海外配股融资134.88亿元，占融资总额的10.35%。

同策研究院研究员陈朦朦认为，6月境内再融资的融资金额的大幅增长主要为万科为其收购的广信资产包引入战略投资者，以标的公司50%股权收回390.4亿元资金，成为今年上半年金额最高的一笔融资交易。除去万科这笔交易来看，6月股权融资依旧大幅增长，概因万科、世茂、旭辉、绿城等多家房企为缓解借债压力而配售新股，带动海外配股融资金额的攀升。

“受国内政策扶持与海外资本市场复苏双重利好的加持，短期内中国房企融资压力会有所缓解，境外融资窗口再次打开，房企外债发行与海外配股数量明显增加，且融资成本也有所回落，房企将会把握境外渠道拓宽融资来源。”陈朦朦说。

上半年整体融资规模达到去年全年53%

贝壳研究院的数据显示，上半年，房企境内外融资折合人民币合计约为6506亿，占比2019年全年融资规模53%。境内外融资较2019年同期下降4个百分点，但处于历史较高水平。全球疫情下，房企融资规模端未出现大幅下滑，整体平稳，房企在债市表现超预期。

从融资结构来看，上半年，房企境内债市活跃，规模占比62%，占比超去年同期12个百分点；境外融资规模占比38%。

“受海外疫情影响，4月全月无新增海外债券，对整体融资规模有一定影响，但境内债市表现活跃，从而对冲海外债市的短暂低迷。”贝壳研究院高级分析师潘浩说，5月起海外发债逐渐复苏，同时，上半年境内金融环境边际宽松，房企发债踊跃。

在融资利率方面，从24个月周期来看，潘浩指出，2020年上半年境内融资利率从2月起一直保持低位，境内金融环境适度宽松，利率低位将促发部分房企借此机遇进行债务置换，从而降低企业财务成本；境外融资利率水平长期高于境内融资利率。从2020年6个月内的表现看，境内与境外融资利率均表现出先高后低，6月翘尾的趋势，结合6月底银保监会“回头看”的工作部署，下半年金融监管升级是必然，稳经济下的防风险将进一步趋严。

据了解，6月24日，银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》，对银行、保险、信托机构向房地产领域提供融资提出严格要求。

在潘浩看来，境内金融监管不断升级，境内融资环境下半年有收紧趋势；同时海外债市恢复，下半年债券融资结构将有所变化。

潘浩同时指出，下半年债券融资偿还迎高峰，境内外融资债券到期规模约为5588亿人民币，较上一年增加58%，部分债务集中到期房企下半年债务偿还呈高压。未来两年同期偿债压力剧增，尚未包含其当年发行的短期债务，目前2021年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿与3000亿人民币。可以预见未来2-3年债务置换与债务债融资需求将不断增大，房企在融资端遇考验成常态。

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