中粮地产猫大成虎

中粮地产猫大成虎

中粮地产猫大成虎 更新时间：2011-4-9 11:07:30 　　本报记者 肖素吟 发自广州

坐地铁，隧道里闪过福临门袋装大米的广告；坐公车，车身上是热腾腾的五谷道场方便面的广告；上开心网，悦活果蔬汁广告会跳入眼帘；去超市购物，摆在货架上最醒目位置的是蒙牛液态奶、金帝巧克力、长城葡萄酒……

中粮的产品遍布“ 相关公司股票走势万科，成为万科第一大股东，之后受让北京华远18%的股权。

为此，在履新之际，宁高宁就在中粮集团的经理人会议上坦言，以中粮自身的背景和财务基础，有很好的潜力去做地产业务。2005年10月18日，宁高宁在京高调宣布了中粮集团未来5年的战略目标，就提到“成为城市中高档住宅的主要提供者”的目标。

时隔一月，中粮以8亿元受让深宝恒27806.25万股国有股权，占总股本59.63%，成为其第一大股东，并更名为，是为中粮运作集团旗下房地产业务的专业平台。

当时的深宝恒拥有120万平方米的工业厂房，其中近20万-30万平方米可转化为商业用地，还拥有主要在深圳宝安城区的近50万平方米的商住用土地储备。再加上原控股股东深圳宝安区投资管理公司，其区属企业的背景使深宝恒储备了丰富的低价土地。

那一年，对于中粮地产而言，是鼓舞人心的一年。中粮地产前董事长曾如此写道，“2005年战略会上，我们提出的‘大胆’发展设想引起了全场哗然，至今让我们记忆犹新。我非常感谢宁总，在当时对我们这支队伍还不十分了解的情况下，能够给予我们充分的肯定和鼓励，并提出‘关键不在于数字大小，在于是否敢于向这个目标努力’，这句话给了我们很大的前进动力。”

那一年，中粮地产提出从来料加工和厂房租赁方式的地产业务转向住宅地产开发业务为主，从区域性地产开发转向全国性地产开发，从地产公司转变为中粮集团在房地产行业发展的平台。

与此同时，2007年，中粮置业在集团原物业投资部的基础上发展起来。事实上，在此之前，除了10年前开发的中粮广场之外，中粮集团在商业地产鲜有作为。然而，自2008年北京西单大悦城一役成名后，“大悦城”遂遍地开花。

中粮置业的异军突起，或许亦是最令宁高宁喜出望外的。然而，中粮置业与中粮地产，却是一盛一衰。

做大处方就是“整合”

“大悦城”，则是宁高宁夜读《论语・子路》，品其中“近者悦，远者来”时有感而发，为中粮新生的城市综合体所起的名字。

恰如业内人士评价宁高宁是务实的理想主义者，2010年年中，宁高宁宣布中粮计划未来5-10年内在全国建设20个大型商业地产项目，预计总资产达到700亿元规模，占中粮集团总资产的30%。

目前，中粮的地产板块共有一部四公司，包括地产酒店事业部，主攻住宅地产的中粮地产、专司商业地产的中粮置业、中粮集团深圳公司和中粮投资发展有限公司。截至2010年下半年，其地产板块的总资产达400多亿元。

相比之下，作为中粮集团唯一的地产类上市公司，尽管大股东曾承诺将中粮地产作为中粮集团地产业务整合平台，但是中粮地产的处境却是极其微妙的。

宁高宁于2010年3月9日在接受媒体采访的一句话为此作了很好的注脚：“中粮地产在中粮内部占总资产的25%。现在60%-70%资产还在中粮地产外面，包括商业型物业、酒店。”

一个不可忽略的事实是，中粮置业与中粮地产之间还存在着同业竞争问题。他希望能够在今年完成部分地产项目的整合。

“全服务链城市综合体”战略是中粮置业未来的发展形态。中粮地产亦在寻求两种业态的“黄金分割点”，中粮地产相关人士最初接受采访时亦表示，“开发型物业和投资型物业综合性比较好的产品就是城市综合体，这是中粮地产未来的发展方向”。

其中，不管是北京的中粮・祥云国际社区项目，还是成都的中粮・祥云国际生活区，都可以看到中粮地产的商业项目和中粮置业的大悦城项目。

协成机构副总裁张国栋对此表示，“城市综合体要求结合中粮地产和中粮置业的现有资源。央企模式就是不断做大做强，既要求规模，又要求速度。”

正如宁高宁所推崇的原通用电气总裁杰克・韦尔奇曾经为通用设下的“No.1 or No.2，Fix, Sell or Close”原则，宁高宁为中粮系地产所开出的处方就是“整合”。

实际上，宁高宁整合计划远比我们的想象来得长远。只是，他未曾想过，中粮地产如此被动。

2009年11月20日，中粮地产通过配股融资议案，拟通过配股融资，收购中粮集团旗下的5家住宅开发房地产公司股权，即上海加来房地产开发有限公司51%股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%股权、苏州苏源房地产开发有限公司90%股权、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司50%股权和万科中粮置业有限公司49%股权。

“由于宏观调控，所以中粮地产不得不在9月份的时候作出调整，进行资产收购。”中粮地产相关人士对时代周报记者表示道。

研究员肖剑对时代周报记者表示，“在调控之前，可能所有的计划跟安排都是将这部分资产注入中粮地产，但是由于环境发生变化，而需求比较强烈，不得不选择折衷的办法，绕道香港，可以看出这个需求还是比较迫切。”

2010年9月22日，中粮地产出售904万股股份以补充流动资金，获利8000万元；10月18日，向合营公司中粮万科假日风景申请委托贷款7亿元；12月7日，向同属中粮集团的兄弟公司上海鹏利置业申请10亿元的委托贷款；同日，以5000万股收益权为担保，向昆仑信托申请6亿元的信托融资。2011年3月29日，中粮地产再次出售招商证券970万股，税后利润约1.29亿元。

在可计算范围内，自2010年9月份起，中粮地产辗转腾挪融资近25亿元。为此，中粮地产的“资金困局”一说甚嚣尘上。

中粮地产相关人士却肯定地对时代周报记者表示，“中粮地产所持有的非主业资产，包括股票资产和期货资产，都将逐渐处理掉，只是在适当的时机和价格出售，逐渐变现，并不存在着资金紧张的问题。这是中粮集团的既定方针，因为中粮地产并非经营投资者，而且这符合集团的长期利益。”

尽管如此，配股融资的搁浅并没有使宁高宁停下整合的脚步。按照宁高宁的计划，中粮地产已陆续将部分地产资产收起来了。

中邮证券一名不愿具名的分析师对此表示，“中粮地产作为整合住宅地产的平台，通过收购项目对其盈利能力有着显著的增厚作用，其中上海加来项目按照项目可结算16万平方米，项目售价大概2800万元/套，折算单价是6.2万-7.77万元/平方米，静态估计可以带来100亿元的收入。”

猫大成虎元年

宁高宁在华润时写过一篇文章《26只猫和一只虎》，其中就提到一个著名的“大猫非猫”理论：大猫非猫，猫大成虎，一只虎的力量远超过26只猫。这个理论曾经被宁高宁以 “二十六家啤酒厂整合为一个啤酒集团”所实践着。

即使在今天中粮系的地产行军版图中，我们依稀可以看到宁高宁“大猫非猫”理论的实践轨迹。不同的是，地产这几只 “猫”远比26只猫来得少，而且强弱有之，偶尔争食。

宁高宁提到，26只猫就是26个分散的小脑，其力量就相当于一只老虎，必须由统一指挥的大脑，协调其总部及地区的各职能部门，血液小循环、大循环就是资金的统一，只有这样才能有计划地调动资源，统一采购、整合营销渠道、整合物流服务。

不难看出，金融资本手段正是宁高宁令“猫大成虎”的奥秘。日前，宁高宁参加全国“两会”时便透露，中粮集团目前正筹备分拆房地产业务在香港或内地A股上市，希望今年内能完成该计划。

2011年，极可能是中粮系地产“猫大成虎”的元年。实际上，这场整合的前哨战却早已打响。

2010年年底，在宁高宁的主导下，中粮集团组建“地产酒店业务板块”，涵盖集团下属的住宅开发、酒店商业运营、旅游地产运作的所有业务，即中粮地产和中粮置业的所有业务。

值得注意的是，该业务板块的高层则是由中粮地产与中粮置业的原高管团队交叉构成，其中，中粮置业董事长史卓伟担任该板块总裁，而该业务板块的总经理，则由中粮地产的总经理周政担纲。

不过，一切并非偶然。时至1月4日，周政就任中粮地产董事长。人事之变已有先兆。

一个未经核实的消息是，在地产酒店业务板块内，中粮将在北京、上海、天津、烟台、成都五地成立城市公司，将旗下中粮地产和中粮置业的资产进行整合，厘清股权关系，统一管理，为中粮集团A+H整体上市扫清障碍。

时代周报记者就此向中粮地产求证，该名人士则表示，“主要是集团层面在操作，自己未有授权。”与此同时，他向时代周报记者强调，目前中粮地产还是做深、做透、做实十个城市公司，并将其他二级城市的小项目放到十个城市公司中去。如此交叉融合，新的地产酒店业务板块无疑将为上市铺路。

宁高宁有一句名言：一本书中最好的只有一章。如果说，中粮集团是宁高宁事业最好的一章，那么，在这一章中，2011年中粮系地产整合无疑将成为宁高宁事业点睛的一节。