从央行发布的报告看中国人有多爱买房

从央行发布的报告看 中国人有多爱买房？

从央行发布的报告看 中国人有多爱买房？

摘要

本月，央妈发布了一篇名为《中国金融稳定报告(2018)》，对近两年来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估，其中重点分析了，也是老百姓最为关注的，房地产市场的发展，特别指......本月，央妈发布了一篇名为《中国金融稳定报告(2018)》，对近两年来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估，其中重点分析了，也是老百姓最为关注的，房地产市场的发展，特别指出了因高杠杆带来的风险问题。

每座城市负债几何?

从地域分布来看，各地区杠杆风险程度不一致。全国杠杆率最高的城市分别是上海、浙江、甘肃和广东，除此之外北京、福建、重庆、宁夏和江西的杠杆率也超过了全国的平均水平。

除了甘肃和宁夏以外，以上几个城市大多集中在了东南沿海地区，杠杆率也呈从沿海地区向内陆依次降低的趋势。央行根据各省债务情况绘制了一张地图，你所在省份房贷杠杆率到到底高不高，风险大不大，可以一目了然。

从去年年初北京实行“3·17”政策起，全国进入了史上最严房产市场调控期：据统计至今已经有50多个城市出台了楼市调控政策，其中将“首套住房”定义为”认房又认贷”的城市有15个，在售、购、贷方面实行从严政策的城市有48个;全国住房平均首付比例提升至34%以上。

首付比例提高导致的贷款混乱

从2016年下半年开始，不断有银行提高贷款利率的新闻出现，还有部分商业银行放出风来说本年度贷款额度已用完。本以为熬过年底到了2017年这种情况能有所好转，但等来的却是银行授信更加收紧的政策明示。

首付比例提高，贷款成本也提高，很多购房者就打起了短期消费贷、金融贷的主意。之前银行的消费贷审查并不严格，比如你再申请书上写“贷款1万元买牙膏”，银行也不能真的去审核你到底是买了牙膏，还是买房付了首付。甚至有部分银行的工作人员主动提供这种方式，绕开首付比例，市场上俗称“首付贷”。从数据上来看，2017年1月短期消费贷同比增速为19.9%，到了10月这个数据上升到了40.9%。到了年底，各家金融机构个人住房贷款共21.9万亿元，较2016年增长了22.2%。

企业也违规加杠杆

不仅居民贷款中有违规加杠杆的行为，地产行业也流行高杠杆运作，而且企业融资手段更为复杂、不透明，这给楼市带来不小的风险。依照央行的数据来看，136家上市房地产企业的平均负债率高达79.1%，有26家超过85%;甚至有部分公司在竞拍土地时缴纳的保证金也来自外部融资，购买土地的资金杠杆率更是达到7、8倍。

据央行的统计，在金融机构中，房地产的不良贷款率明显低于整体不良贷款率，能够维持在0.5%以下。这有赖于我国近十年来地产行业的高速发展，所以抵押物价值充足，违约率也很低，所以房企长久依赖外部融资的局面，并没有认为是高风险的标志。然而从2017年下半年起，债务违约事件屡屡发生，首先是中小房企到期债券无法兑付，评级降低至CC垃圾级;然后是上市房企盈利能力下降短期偿债能力下降，到了今年更是出现了第一家因股价低于1元而退市的房地产公司——中弘股份，退市时公司披露的违约负债为56亿元。

我国住房贷款现状

从1997年商业银行开放对个人住房的抵押贷款业务以来，房产债务中的人住房贷款就始终占主体地位(始终保持在45%——55%)。在过去的十年中，我国个人住房贷款余额从3万亿元增长到了21.9万亿元。当然个人住房贷款的增长与房价的增长几乎是同趋势的。

在2009年前后，我国实行的是宽松的货币政策和促进房地产市场发展的积极手段，这导致了房价指数和住房债务双双快速增长。2009年，住户部门债务余额8.2万亿元，较前一年同比增长43.3%。2010年，为了抑制这股房地产市场的热浪，金融部门在信贷方面开始实行差别化紧缩，国家也开始加大房地产市场的调控力度，这导致了住房债务增速有了为期三年的持续下降。此后房价指数随着政策调控和货币政策的收紧呈现M型的上升和下降，地产部门的债务增速始终与房价保持一致的变动趋势。

截止到2018年初，我国住户部门债务占GDP的比例为49%，低于62.1%的国际平均水平。但我国的债务特点在于增速特别快，而且现阶段，如美国、日本等其它贸易往来密切的国家都在经历不同程度的去杠杆，住户部门杠杆率都有不同程度而降低，只有我国处于上升阶段。IMF认为，住户部门债务与GDP的比值小于10%属于安全区，而且加杠杆有利于国家的经济增长;当比值超过30%的时候，债务会影响中长期经济增长;超过65%的时候，金融市场的稳定就会受到影响。

在《中国金融稳定报告(2018)》的最后，央行也针对债务风险问题提出了一些政策建议。首先，依旧是坚持“房住不炒”的定位，这需要金融机构在处理住房贷款等业务的时候更加严格，需要有长远的眼光提前加强风险管理，不要因为短期业绩问题忽视了挪用消费贷款、透支信用卡等行为。其次需要对大众普及金融知识，梳理正确的财务投资理念，认识杠杆的利弊，避免过度负债。

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