未来五城市房价最有上涨力

未来五城市房价最有上涨力

MBA财经：未来这五个城市房价最有上涨动力！ MBAChina 【MBAChina网迅】未来几年，哪些城市房价最有上涨动力?是传统的北上广深继续领衔，还是另有异军突起?综合近4年来人口的增加量和增长率两个指标来看，天津、北京、深圳、郑州、武汉等城市，不光人口增量大，而且增长率也高，是近年来人口增速最快的城市，也是房价最有可能继续蹿升的城市!

80后、90后的新一代劳动者对劳动环境的要求更高。相比传统制造业工厂较为枯燥和单调的工作环境，这些新劳动者更愿意选择从事第三产业。在这种情况下，以制造业为主的城市正大力推行“机器换人”计划，以解决日益严重的用工短缺问题。

今年以来，在去库存等一系列刺激政策的作用下，房地产市场大幅回暖。不过在普遍回暖的情况下，市场的分化依然十分明显。尤其是在一二线城市量价齐升的同时，大量的三四线城市表现比较平淡。

“政策刺激虽然可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。”中原地产首席市场分析师张大伟分析，人口净流入是分析城市吸引力和未来房价走向的一个最重要的指标。

一般来说，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市形成了盆地聚集效应，包括资金在内的各种要素资源向大城市聚集。这也成为大城市房价近几年可能飙升的主要原因!

那么哪些城市的人口吸引力更大?查阅了部分大中城市2015年的统计公报(其中成都、昆明、沈阳、济南为2014年数据)，根据常住人口与户籍人口数据，对各城市的净流入人口及其占比情况进行梳理，进而分析各城市的人口变化和吸引力。

珠三角城市外来人口最多

必须指出的是，这些城市主要是我国的一二线城市，在城镇化的过程中，这些城市是人口主要的流入地。但由于经济发展的形态和阶段不同，各个城市的人口流入量也存在着较大差异。由于部分重要城市的户籍人口或常住人口数据没有公布，在此不列入统计。

在列入统计的27个重点城市中，有10个城市的净流入人口超过了200万，主要位于东部沿海发达地区，只有成都和武汉位于中西部。8个沿海地区城市中，珠三角有4个，长三角2个，京津冀2个。

其中，上海以981.65万的净流入人口位列各大城市首位，成为外来常住人口最多的城市。首都北京的人口净流入数量达到822.6万，位居第二。深圳紧随北京，以782.9万的人口净流入位居第三。沪、京、深恰好是目前我国房价最高的三大*城市。

在三大*城市之后，“世界工厂”东莞的人口净流入达到630.4万，位居全国第四。第五是天津，外来人口达到了520万，比广州多出了20多万。由此看来，近年来天津经济总量在紧追广州的同时，常住人口也在不断增加，甚至已经超过了广州。

此外，制造业大市苏州和佛山的外来人口也不少，均超过了300万。

相比之下，人口净流入垫底的是西部的直辖市重庆。重庆去年人口净流入为-355.29万。这里面的主要原因在于，作为一个直辖市，重庆的总人口达3000多万，面积达8.24万平方公里，人口规模相当于一个中等省份。其中主城区只有1000万左右，大量的人口分布在下辖区县，在城镇化的过程中，区县人口除了一部分流向主城区外，有相当一部分流向了外省，尤其是东南沿海地区。

重庆市统计局的数据显示，去年全年外出市外人口505.50万人，市外外来人口150.21万人。

实际上，近年来，随着经济的高速发展，重庆的常住人口也在明显增加，例如2015年就比2014年增加25.15万人，比2011年增加了97.55万，位居各大城市前列。

若以净流入人口占常住人口的比例来看，有10个城市的净流入人口占常住总人口的比重在30%以上，这也在很大程度上体现了这些城市的强大吸引力。其中，珠三角的几个城市遥遥领先，东莞以76.37%的占比位居各大城市榜首，外来人口是本地户籍人口的3倍多。邻近的*城市深圳达到68.8%，外来人口是本地人口的2倍多。佛山以47.65%位列第三。

厦门则以45.3%的比例位居全国第四，外来人口也接近了户籍人口数量。上海以40.64%位居第五，这5个城市的外来人口占比均超过了40%。在上海之后，北京、苏州、广州分列6到8位，这三个城市的这一比例在35%到40%之间。

津京渝增量大，省会受青睐

如果说人口净流入量反映了一个城市对外来人口的吸引力，那么近年来常住人口的变化则反映了区域经济的发展变化。

由于很多城市到近年来才有常住人口的数据，以2011年数据为标杆，观察过去4年来主要城市的人口流动变化。需要说明的是，由于部分城市到2012年、2013年或2014年的统计公报中，才有常住人口的数据，因此这些城市的数据相对不具备可比性，但仍可以从中管窥近年来其人口变化的走势。

发现过去4年间，常住人口增量绝对值的前三位分别是天津、北京和重庆三大直辖市。其中，天津过去4年间增加了192万常住人口，位居榜首。

从2006年开始，天津成为又一颗“耀眼的明星”。在一系列大项目、大投资下，天津从2007年后开始高速增长。2008年和2009年天津GDP增速均为16.5%，在省份中，仅位居内蒙古之后，名列全国第二。从2010年后，天津取代内蒙古，连续4年增速领跑全国。只是在2014年以后，增速第一的位置才被重庆取代。经济高速增长也吸引了大量的人才和产业工人进入。

据天津市统计公报，2011年年末全市常住人口1354.58万人，比上年末增加55.29万人，全市户籍人口996.44万人。到2015年，全市常住人口1546.95万人，比上年末增加30.14万人，年末全市户籍人口1026.91万人。

也就是说，数年间，天津常住人口年均增加50万人左右，其中大部分是外来人口;同期，户籍人口仅增约30万人。

在天津之后，首都北京以151.9万的增量紧随其后。不过，近几年来，北京力争从根源上破解人口过多、交通拥堵、生态环境恶化等“大城市病”，积极推进京津冀协同发展，有序疏解非首都功能，人口流入速度也在减缓。数据显示，去年年末全市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人。增长量已经低于前几年。

位列三四位的分别是最大直辖市重庆和*城市深圳，两城过去4年的人口增量在90万到100万之间。

近年来，随着沿海产业加速西进，一大批电子信息巨头落户重庆，重庆经济快速增长。从2014年开始，在GDP增速方面，重庆开始取代天津，在全国各省份中领跑。今年一季度，全市实现地区生产总值3772.73亿元，同比增长10.7%，较全国高4.0个百分点。这已是重庆第九个季度稳坐第一。同时，重庆主城区的人口也在不断增加。

排名第四的深圳去年在股市、楼市热的推动下，经济和财政税收都保持较快增长，人口也迅速增长。全市去年年末常住人口1137.89万人，比上年末增加60万人，增长5.6%。这一增量占了过去4年增量的2/3，可见深圳去年人口增速之猛。

上海和广州的增量也不小。上海以67.81万的增量位居第六，值得注意的是，去年上海的外来人口首次减少。上海市的统计公报显示，至2015年年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人，同比增长0.3%，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%。相比2014年996.42万的外来常住人口，2015年上海外来常住人口减少近15万。

上海社会科学院城市与人口研究所所长、部门经济研究所副所长郁鸿胜此前分析，2015年减少的15万上海外来常住人口以外来务工人员居多，此次外来常住人口的减少与房地产业本身并无直接关系，而主要是与上海的产业结构调整有关，背后有三方面的原因：一是近几年上海在实行经济转型升级，产业结构调整后，低能级的制造业在萎缩，相应的企业转移出去，用工就会减少。

二是上海在拆除违章建筑，一些城中村、乱搭建现象大为减少，很多非法经营或者无证经营的企业在上海待不下来，相应人口也会减少。

三是上海群租房的整顿，因为群租会带来安全隐患，所以上海各个区县都在整治群租，相应的人口又会减少。

华南的*城市广州虽然只有近两年的变化数据，但两年内增加了57.43万，增长量也不小。尤其是，去年一年广州就增加了41.61万人。

此外，几个人口大省的省会如郑州、武汉、石家庄近几年的增量都比较大，这也显示出在近年来快速城镇化的过程中，省会城市是重要的人口流入地。

以人口大省河南为例，早在2010年末，河南省的户籍人口就超过1亿人。尽管有1000多万人口流向了沿海发达地区，但本省常住人口还有9000万左右，城镇化还有很大的空间，这其中，郑州将可能吸引大量的人口进入。因此，郑州也成为近两年来房地产市场广为看好的二线城市。

厦门大学经济学系副教授丁长发表示，郑州、武汉等人口大省的省城近年来在承接产业转移方面效果十分明显，如郑州通过吸引富士康落户，一下子解决了大量的人口就业。这些省份的劳动力丰富，工资水平也不是很高，这也是他们吸引沿海一些大型企业转移落地的重要基础，“这些省份原来很多在沿海打工的人，现在都就近就业。”

如果以近4年的增长率来看，天津、乌鲁木齐、深圳、郑州、北京位居前五。天津无论是绝对值增加量还是增长率，都高居榜首。由于基数的关系，乌鲁木齐、厦门、海口等城市虽然增加的绝对量不算大，但由于自身人口基数本来就比较小，因此增幅也比较靠前。尤其像厦门、海口等南方海滨城市，城市环境十分不错，吸引了大量外来人口前来置业。

综合近4年来人口的增加量和增长率两个指标来看，天津、北京、深圳、郑州、武汉等城市，不光人口增量大，而且增长率也高，是近年来人口增速最快的城市。

哪些城市增长慢?

相比之下，一些城市近年来人口流入较为缓慢，甚至停滞。这些城市主要包括两个类型，一是像沈阳、太原等城市来自能源重化工业省份，近几年随着能源价格的走低，这些省份的经济受到很大影响。

而且，东北等地大多是计划经济色彩比较浓厚的地区，产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，人口南下。就业不足导致社会民生对财政的依赖度加大，经济发展难度加大。

另一部分人口增长较为缓慢的城市是东莞、常州、苏州、温州等传统的制造业城市。以东莞为例，2011年常住人口为825.48万，去年为825.41万，4年来略有减少。在邻近的两大副省级城市广深的人口都快速增长的情况下，东莞、佛山的增速更显缓慢。

为何传统制造业城市人口增长慢?丁长发分析，由于目前国内各类成本问题和国内外市场约束，制造业非常不景气。近几年这些制造业城市的经济和财政增速都已放缓。“制造业要在有利润的情况下进行招工，工资水平不可能太高。”

丁长发说，中国的很多资源都是按照行政层级分配的，直辖市、省会城市和计划单列市拥有更好的财政和金融资源，这些城市的第三产业也比较发达。目前服务业的景气指数也远比制造业来得高。随着我国服务业增加值占比的不断提高，加上服务业能够容纳的就业量更大，因此劳动力也更多地流向以第三产业为主的城市。

与此同时，80后、90后的新一代劳动者对劳动环境的要求更高。相比传统制造业工厂较为枯燥和单调的工作环境，这些新劳动者更愿意选择从事第三产业。在这种情况下，以制造业为主的城市正大力推行“机器换人”计划，以解决日益严重的用工短缺问题。

最新房价数据出炉，看看一二线房价趋势如何?

-新建商品住宅(不含保障性住房)方面

与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为5.8%，最低为下降0.5%。其中，合肥环比上涨5.8%，位居第一，厦门5.3%、南京4.4%。

与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%，最低为下降3.2%。其中，深圳同比暴涨63.4%，其它同比涨幅超过10%的有：上海34.2%、南京22.6%、厦门21.7%、北京20.2%、广州17.6%、合肥17.6%、杭州14.8%、福州11.1%。

-二手住宅价方面

与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，上涨的城市有51个，持平的城市有9个。环比价格变动中，最高涨幅为6.8%，最低为下降0.4%。其中，深圳环比微跌，合肥涨6.8%位列第一。

与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，上涨的城市有47个，持平的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为56.1%，最低为下降7.2%。其中，深圳同比涨幅达56.1%，北京37.2%、上海30.2%、广州20.3%;合肥30.4%。

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