楼市调控新政落地机构多空看法不一【推荐】

楼市调控新政落地机构多空看法不一

楼市调控新政落地机构多空看法不一 更新时间：2011-1-28 9:05:09 　　政策落实利好地产股

我们认为，目前最后一只靴子――房产税也在昨日确定。昨日夜间已经发布国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收改革试点的消息，重庆、上海也在昨日夜间率先启动房产税公布细则。一旦大面积范围展开，长期来看，对行业影响中性，但短期对地产股投资是利好，因为从对之前上海、重庆房产税传闻细则来看，预计房产税征收范围较为狭窄，市场上多数楼盘将被排除在征收范围之外，而昨日重庆、上海公布的征收细则印证了我们的判断，因此，我们认为，作为前期市场担忧的楼市调控最后一把达摩克利斯之剑――房产税，目前传闻的严厉程度低于市场前期的预期，预计短期对行业影响有限。

地产股目前估值仍处于历史底部，未来股价走势无外乎根据基本面表现，按两种情形演绎：1、销售增、政策打导致估值被摁在历史底部，但由于业绩增长，股价也将向上修正；2、销售疲软、量价齐跌，调控目的达到，政策有松动可能，否则进一步超调将导致土地流拍、投资下滑，对经济增长及财政增收会带来显著负面影响，政策最后仍得放松，若此，地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会。我们建议现阶段逢低加仓，把握两条主线：估值低、财务稳、业绩锁定性好的全国及区域龙头，如金地集团、万科、保利地产、首开股份、嘉凯城；地产+X，如福星股份、华侨城。另外，适当关注存在高送转可能的品种。

东方证券

中期向上趋势不改

此次政策明显强化，体现在：提高二套房购买门槛；统一各地方限购令的最低标准，且此标准要比所有已经出台的地方限购令政策严格；地方政府需要确定2011年房价控制目标。

此次政策再次以压制需求为主，而新政策将有利于调控目标的实现。首先，我们理解的调控目标是保持房价的稳定。其次，从调控政策本身来看，其更有利于控制涨幅，而不是促成房价下跌。以信贷政策为例，二套房首付比例由50%提高到60%，门槛提高了10%，若房价上涨，则门槛进一步提高，对购房者的挤出效应随房价上涨而递增；但若房价下跌，则相当于首付增加对购房门槛的提高被房价的下跌冲减了。随着楼市调控的深入，我们预计房价整体将保持平稳，成交量也会随着供应量的上升而上升， 2011 年楼市的量价基本面仍会是一个稳步向上的大趋势。

从历史估值角度看，地产股下跌空间已非常有限。以万科为例， 2010年4月15日和17日出台的史无前例的调控政策导致公司股价大幅下跌，2010年动态PE由14倍下挫，并在10倍水平止跌。而目前股价对应2011年动态PE已再次处于约10倍的水平，从历史估值角度看，其股价继续下跌空间已非常有限。

目前地产股处于估值底部，政策敏感性已经大幅降低，我们继续看好地产板块未来的投资机会，并认为随着政策的逐步清晰并阶段性稳定，地产板块中期仍将呈现底部不断抬升的上升趋势。

安信证券

地产股暂难有较好表现

我们认为单就此次政策本身对楼市影响有限。我们维持地产市场量升价稳的判断。由于目前为淡季，此次政策即使在短期内产生冲击，也不太可能对今年市场影响很大。随着供给在未来释放，我们认为市场会经历一个供给驱动的量升市场，价格层面则很难有好的表现。

我们维持对地产股的谨慎判断。在流动性收缩的宏观环境下，地产股很难取得较好表现。而此次政策在短期内也会对地产股造成一定压力。

国泰君安

行业趋势性机会尚未到来

新政对地产股股价影响负面偏中性，预计股价跌幅将有限。本次政策出台时机超出资本市场预期，行政控制的力度超出市场预期，但因前期地产股股价已经反映了部分三次调控的预期、这次新政后未来3个月政策面利空出尽、主流地产股估值仍然处于低位。

若地产股价出现15%跌幅或以上的超跌，建议考虑参与高周转、业绩锁定强的龙头公司。假设2011年销售下降25%导致2012年公司业绩相比2011年下降30%，则相当于2012年为13.3倍PE，股价再下跌15%则意味着2012年PE降低到11.3倍，对于高周转且2011年业绩锁定比例超过70%的公司，当股价下跌15%以上时是可以参与的。

行业维持“中性”评级和标配建议，维持年度策略观点――行业趋势性投资机会尚未到来，反转或超配行情需等基本面向下调整和政策面回归正常，下半年或更晚时间条件更成熟。

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