中海筑牢一线优势一线之王剑指下半场

中海筑牢一线优势一线之王剑指下半场

在受特殊时期影响的上半年，中海地产仍能继续保持销售额增长。今年上半年，中海地产实现销售额1720亿元，同比增长4.2%，净利润205.3亿元，利润稳居行业前列。2020年前11月，中海地产在北上广深四个一线城市的销售就创下900亿元，四个一线城市的销售额创历史新高，全年更是有望冲刺1000亿元。

中海地产之所以能够交出如此亮眼的答卷，与其始终坚守的一二线城市战略布局密不可分。

在这背后，源于中海地产董事局主席颜建国在2016年底回归中海后，对“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略的强化，对一线及核心二线城市的重点加磅。

这一“重点加磅”也帮助中海地产在今年销售层面交出了靓丽业绩，2020年1月~10月，中海地产销售2861.1亿元，同比增长5.7%。

而对中海地产此前提出的2020年完成4000亿港元的销售目标，中海地产行政总裁张智超表示，尽管这一目标存在一定的挑战性，但公司全年货量充足，下半年也将加大推盘力度、加快销售节奏。“在外部环境不发生剧烈变化的情况下，有信心完成全年4000亿港元的销售目标。”

中海地产凭何对下半年销售目标“有信心”？为此，中海地产给出答案――面对不确定性，得一二线者得市场；一二线城市，得一线者得市场。

一二线城市销售业绩领先

在受特殊时期影响的上半年，中海地产仍能继续保持销售额增长，根据中海地产发布了前6个月物业销售和土地收购情况。6月份，中海地产实现合约销售金额约为575.61亿元，同比增长32.3%，已售楼面面积约为327.31万平方米，同比增长30.4%。这也意味着在近期楼市回暖之际，中海抓住了这波市场机遇。

随着6月份销售额同比大幅增长，中海地产今年上半年已累计实现合约销售金额约1720.13亿元，相应的累计已售楼面面积约954.31万平方米，同比分别增长4.2%、3.5%。

能在受特殊时期影响的上半年继续保持销售额增长，这并不容易。中海地产之所以能够交出不错的中期答卷，其始终坚守的一二线城市战略布局与目前市场回温区域相匹配，抓住了市场机会。

亿翰智库指出，2016年开始，三四线城市普遍进入回暖周期，当同行将布局目光转向三四线城市，中海地产也仍坚守在一二线城市。

在这背后，源于颜建国在2016年底回归中海后，对“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略的强化，对一线及核心二线城市的重点加磅，这一发展战略，也让中海地产，在短短四年的发展中突飞猛进。

早在2016年，中海地产在北上广深四个一线城市的整体销售额不到300亿元，其中北京80亿元，上海60亿元，广州85亿元，深圳65亿元。

2017年颜建国回归中海并任董事局主席以来，中海的销售增速显著加快。2018年中海的销售增长率是29.8%，销售增速位居前十强房企前列；2019年是25.2%，销售增速居前十强房企前列；今年上半年，在特殊时期的冲击下，中海的销售仍然逆势增长4.2%。

在这4年的发展时间中，中海地产的一线城市楼盘几乎都处于“畅销”之中。

2018年全国单盘销售前十，中海独占四席：济南中海华山珑城、成都中海锦江城、广州亚运城、北京中海寰宇天下，其中，中海寰宇天下连续多年在北京销售领先。

2019年，北京中海望京府开盘热销；上海中海建国里位居上海年度单盘总销前列。2019年，北京的销售额超过360亿元，广州的销售额超过145亿元。

2020年，深圳市场，中海寰宇时代开盘售光，中海汇德理开盘热销。

除了一线城市“重点加磅”外，重点二线也在着重发力。

2019年，除了四个一线城市之外，中海在8个城市的销售额超过100亿元：南京、香港、苏州、沈阳、济南、成都、宁波、西安。其中，南京超过200亿元，位居南京市场前列。

此外，2020年以来，中海还在上海、武汉、太原等地获取了超大型项目，每个项目货值均达数百亿元。其中位于上海的建国东路项目与红旗村项目，总投资分别高达590亿元以及270亿元，总建筑面积分别为37万平方米与90万平方米。

稳字当头逆势扩张

今年上半年，中海地产也延续了积极的拿地策略，并主要集中在核心一二线城市，5月和6月的拿地金额分别达到168.9亿元、182.8亿元。在地块面积选择上，中海地产也倾向于选择面积较大地块，单一地块可供多期开发。

根据中指数据库数据，2020年1月~10月，中海地产累计应付土地出让金约为1080亿元，位居全国房企拿地金额排行榜第二名。

自2017年颜建国回归以后，中海地产开始在规模上发力。2017年、2018年，中海分别以951亿元、1101亿元的拿地金额排名房企第五，2019年以1034亿元的拿地金额位居房企第四。2018年、2019年，中海地产销售规模增速在前十强房企中名列前茅，一改此前规模增长乏力的状态。

对于2020年拿地预算，中海地产管理层曾透露，全年新增土地权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。同期预计新开工面积为2400万平方米，竣工面积为1900万平方米，分别同比增长11%、16%。

在投资目标上，中海地产坚持在主流城市、主流地段拿地，在土地市场审慎出价，积极吸纳优质土地。

事实上，受特殊时期影响，不少房企都放缓了拿地节奏或暂停拿地。除了销售平稳增长外，中海地产能够逆势扩张的原因还与其充足的资金相关。

中海地产2019年财报显示，截至去年底，中海地产持有现金954.5亿元，净负债比例为33.68%，处于行业较低区间。

这也得益于中海地产稳健审慎的财务策略。“中海目前没有触碰一条红线，既保持合理的负债率，也保持着充裕的现金。截至今年6月末，中海地产的资产负债率是59.77%，处于行业较低区间。截至6月末，中海地产剔除预收账款后的资产负债率为53.8%；净负债率32.7%；现金短债比2.9。”颜建国在今年中海地产中期业绩发布会上如是说。

事实上，中海地产曾经历了1997年亚洲金融风暴，吸取了其中“加杠杆”的教训。“当时因为加杠杆高速扩张，曾经面临资金链断裂、甚至破产的风险，教训极为深刻。自此之后，中海的经营‘稳’字当头。尤其是对于负债率、现金占比等，在公司内部设立了几条红线。”颜建国回忆道。

总结起来，中海地产十几年稳健的发展策略有以下三个特点：

一是企业的发展是一场马拉松，要稳中求好、稳中求快，不急不躁，在严控风险的前提下，全力实现又好又快发展。过去十多年，中海地产的资产负债率一直都控制在60%上下，净借贷比率在40%以下，在手现金占总资产的比重都在10%以上。

二是实现国有资产保值增值，持续稳定地为股东创造价值，提升回报水平，随着利润规模增长，保持派息总额、派息比率稳步提升。2019年，公司的利润跨越了400亿元的台阶，利润规模行业领先，去年全年派息总额超过100亿元人民币，派息比率从2010年的17.8%提升至2019年的28.4%，过去几年的股息收益率大约在3%~4.5%之间。

三是坚守主航道，不盲目多元化扩张，有序推进转型升级。近几年，公司明确了“今天、明天、后天”的可持续发展业务结构，将90%资源投入到房地产开发主业，保持规模与利润增长；将8%左右的资源投入商业资产运营，提升抵御周期波动风险的能力，创造规模可观、稳定的租金收入；将2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等新业务，培育未来的增长点。

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