内容部最严厉二套房政策出台A股影响几何

内容部：最严厉二套房政策出台A股影响几何

内容部：最严厉二套房政策出台A股影响几何 更新时间：2010-6-7 0:01:03 【提要】6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策……　　＝＝本文导读＝＝

认房又认贷 三部门出台最严厉二套房政策

房地产业进入秋意渐浓下半场

房价下跌股市受累 且慢抄底

6月大决战 狭路相逢谁能胜

认房又认贷 三部门出台最严厉二套房政策

依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定

住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

6月4日，住房和城乡建设部网站发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。

国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

关于二套房认定，各地先后出台的标准不尽相同，此次住建部等三部门联合的通知，首次明确了二套住房认定标准。

《通知》指出，应借款人申请或授权，由当地城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套差别化住房信贷政策：

借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套住房的。

对能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本《通知》执行差别化住房信贷政策。

对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套的差别化住房信贷政策执行。

《通知》还要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

《通知》最后要求，各地要把城市房屋登记信息系统建设，2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。对提供虚假查询信息贷款人的，按有关规定严肃处理。

房地产业进入秋意渐浓下半场

下半年将面临政策高压

历次无效调控的政策使得市场患上“政策麻痹症”。在这种惯性思维下，市场对于新的调控政策无动于衷，甚至形成调控就意味着房价上涨的反向预期。对于“新国十条”及后续政策，我们认为必须克服以往的政策麻痹症，用全新的思维和预期衡量今年的地产新政。

首先，政策持续的时间将会更长。政策的持续性决定政策效果，历年的政策调控往往遭到利益集团的施压，而不得不提前终止或者放松，2007年严厉的调控政策因为经济危机半途而废。对于当前进行的调控政策，市场同样怀疑政策的持续性。对此，我们认为，除非经济出现二次探底，或者行业出现重大衰退，否则，严厉的政策将会持续，政策因受利益集团施压无疾而终的可能性极小。如果已有的政策不能对房价形成有效调控，政策的既定目标不能实现，只可能会出台更严厉的调控政策。

其次，后续政策将陆续出台。首先，目前中央调控政策的大方针和基调已定，各部门和各地方政府细化落实政策将接踵而来，各部委和地方政府政策的密集出台将对行业形成浓厚的调控氛围。虽说目前已经出台的政策已经触及了房贷等核心问题，而更为严厉的房产保有税出台的时间窗口已经打开，随时可能出台。另外，除了针对行业政策外，紧缩的货币和财政政策也将在下半年实施。

我们认为，不能继续以“政策麻痹症”的惯性思维忽视政策的决心和威力，而应该用全新的思维和眼光看待当前的调控政策。以“新国十条”为标志的调控政策表明了政策调控地产的坚定决心，政策工具手段储备也丰富，政策持续时间将会延续到房价的合理调整。政策将会对市场的预期、成交量和价格产生重大而深刻的调整。我们在前期的策略报告中，明确提出行业将因为政策而出现“风和日丽的上半场”和“秋意渐浓的下半场”。以“新国十条”为标志，行业将进入深度调整的下半场。

房价不降调控不休

目前，房价尚未对严厉的政策作出反应。尽管市场成交量因严厉的政策而迅速萎缩，但是政策尚未对房价发生效力。价格反应滞后的原因包括：政策实施时间尚短，需要时间来对价格发生作用力；开发商对国家调控决心认识不足；开发商目前资金压力不大，没有必要立即降价回应政策。

我们认为，房价因为此次调控政策下跌几乎是必然的事情。首先，政策调控的最终目的是解决当前远远超过实际支付能力的高房价。如果房价不以适度的下跌对政策作出回应，那么就意味着政策的失败。从我们前面对此次调控政策的分析看，这显然是政策不能容忍的。如果已出台的政策还不能达到调控房价的目标，必将会有更严厉的政策继续出台；其次，以往调控的历史表明，政策对房价一般要经历“政策调控—成交量长时间低迷—房价下跌”的过程，房价对政策的反应大约有3到6个月的滞后期，目前政策发挥效力尚需要时间；第三，当成交量长时间低迷，开发商原本宽裕的资金链将会逐渐紧张，将不得不以降价来提升成交量来应付资金压力；第四，由于有效供给大量增加，而市场成交萎缩，原来供不应求的市场格局已经加速变为相对供过于求，必然会降低房价。

低估值的参照作用失灵

尽管行业内2009年的预收账款已经大部分实现了2010年的业绩，但是我们预计，全年商品房合同销售金额将有30-40%的减少。再加上2009年基数较高，行业营业收入增速将显著放缓。我们下调对于行业营业收入增速的预期至25-35%，与之对应行业净利润增速约为20-28%。

在行业阶段性的拐点之下，极低的相对估值已不具有价值参照作用。对于周期性极强的行业来说，相对估值的价值参照作用不大。根据我们前面的分析，房地产行业已经处于阶段性衰退之中，行业所处的发展环境与过去大为不同。因此，我们认为相对估值的价值参考作用有限，低估值并不意味着有趋势性投资机会。

阶段性反弹难持续

自去年7月开始政策调控以来，房地产板块已经经历长达9个月的深度调整。尤其是今年4月份严厉调控政策以来，伴随整个A股估值大幅快速下降，房地产板块跌幅加大，目前行业估值水平较低。首先，估值重心趋势仍将向下。尽管行业估值水平较低，但是下半年行业仍然难有好的投资机会，行业估值将面临两大压力：第一，业绩下降的压力。全国各城市成交量自“新国十条”出台后，已经连续数周大幅度环比减少。我们认为，这只是全国性市场成交量减少的开始。长时间的政策调控将带来长时间成交低迷，这将会降低行业盈利，业绩的下降将给估值带来巨大压力；第二，后续政策的压力。如果已出台的调控政策还不能达成政策效果，诸如房产持有税等更严厉的调控政策将会陆续出台。另外，随着货币政策和财政政策收紧，加息等宏观调控政策将极可能在下半年出台。因此，整个行业下半年都将面临政策的高压，续维持“弱于大市”行业投资评级。

不过，值得一提的是，经历估值的短期快速调整，板块股价必然会反弹。在整体估值重心进一步趋势性下移的过程中，阶段性反弹机会必然存在，但是我们认为这种反弹将难以长时间持续。 根据我们对行业及估值的分析，我们暂不推荐投资标的。

房价下跌股市受累 且慢抄底

股市下跌，股民心慌。反反复复已经快两个月了，A股还是没有一点起色，让沉浸其中的股民揪心不已。与以往调整不同的是，这次股市的下跌与房地产紧缩新政有着直接的关系，房地产股不好，银行的贷款质量就受到市场的担忧，银行股也好不到哪里去，占A股权重最大的银行股和地产股没戏，股市想要走牛就几乎是痴人说梦。大户朱先生觉得，房价的走向关乎于房地产政策的紧还是松，可以说，股市很大程度上系于房价。

朱先生有一套自己的看法：在上一轮牛市中，房地产股成为领涨的绝对主力，无论是在股市还是实业领域，房地产都是量价齐升。房地产的繁荣，带动了钢铁、水泥、建筑建材等上百个关联行业的发展，而银行直接受益于大量的按揭贷款，业绩暴增。银行与房地产齐飞，由此带动风风火火的一轮大牛市。至今，万科A、保利地产、招商地产等房地产牛股，让太多的股民在上一轮牛市中尝到了甜头。

也就是在去年的小牛市中，房地产股仍然表现突出，这实际上与房地产市场的交易量和成交价大增有着莫大的关系。而最近以来股市的下跌，很大程度上也是房地产紧缩新政导致投资者预期下降，从而出现抛售狂潮。不过，这次地产调控有着以往不同的宏观经济背景。

长期以来，中国经济靠着房地产为代表的固定投资的拉动，演绎出了太多的经济增长奇迹。然后，历史发展到2010年，中国经济到了不得不调整经济增长方式的紧要关头。如果继续沿袭以前的经济增长模式，房地产的开工量就要继续扩大，老百姓又有着买涨不买跌的从众心理，如果房价继续涨下去，政府所关注的民生问题就受到极大挑战，这显然不是中央政府所能允许的，因此，稳定房价，让辛勤劳作的老百姓大部分通过自己的工资收入能够买得起房，应该是任何一个有责任的政府义不容辞的义务和责任。那些整天忽悠房子只是富人专利的开发商，其实是屁股决定脑袋，他们要的只是巨额利润，哪管什么企业的社会责任和老百姓的死活。无论如何，不管房子是谁的专利，当一个社会工薪阶层勤勤恳恳工作一辈子仍然买不到一套房时，显然是不正常的。

朱先生认为，如果这次房地产紧缩政策把房价给打下来了，后面的政策就会宽松一些，股市就可以歇口气，没准后市的机会就来了。但是朱先生也有一个疑惑，如果房价跌下来了，成交量万一上不去，长期以来靠固定资产投资拉动的中国经济，又要靠什么来拉动呢？按照现有的思路，经济要转型到依靠消费和新兴产业上去，可是按照历史经验，往往新兴产业的发展，必然伴生着新的技术革命的兴起。而内需拉动，显然不是一朝一夕之功。毕竟房地产市场经过了十多年的高速发展，不仅开发商大获其利，地方政府也因为土地财政活得有滋有味，现在一下子断了别人的财路，这么大的利益集团，哪能一下子说调整就能调整好的？因此，在朱先生看来，经济增长方式的转变意味着新的利益调整机制的建立，应该是一个比较长的过程。

基于以上分析，朱先生确实对股市的走向产生了诸多疑惑，而这些疑问又是前所未有的复杂，这也让朱先生觉得今年的股市确实非一般散户能够玩的，就连他这样的大户，也在不断降低仓位。尽管目前的点位被市场人士一致认为是底部区域，但是朱先生想问的是：谁又敢大举进仓抄底呢？

6月大决战 狭路相逢谁能胜

经历了黑色5月后，6月A股市场是否可见反转之机？当再度面临2481点这个前期低点的时候，市场的下一步方向却可能采取一场“大决战”来决出胜负，本组稿件通过对多空双方资金面、政策面和技术面三个方面的对比或许可以得出一个较为客观的分析。

■空头动向1

农行IPO集资逾1500亿

有望荣登全球“集资王”宝座的中国农业银行，将在中国证监会网站刊登预披露文件，消息指出，证监会或在下周审核农行的上市申请。此外，农行将在下周四接受港交所聆讯，上市进程正式进入最后冲刺阶段。

消息人士透露，农行集资规模介乎一千五百亿至一千七百亿元，其中A股占六成，约一千亿元，H股约七百亿元。

■空头动向2

巨型IPO频频冲击A股

说起当前盘面的资金面，大家不免有些泄气。近期大盘的弱势并没能挡住“大块头”上市融资的激情，而且IPO体重一个比一个大。农业银行上千亿元的IPO还未打发掉，宁波港的申请昨日又上会。

与此同时，时隔一个月A股再迎大盘股，唐山港2亿股已经整装待发。

唐山港6月3日发布了招股意向书，公司拟公开发行不超过2亿股A股，发行后总股本不超过10亿股。这也是继4月28日陕鼓动上市后，A股市场再度迎来大盘股。

唐山港还称，此次发行募集资金拟投资于唐山港京唐港区20#~22#通用杂货泊位工程建设项目，项目投资总额为11.56亿元，其中拟以此次募集资金投入10.23亿元，而剩余1.33亿元由公司以项目建设所需土地使用权投入。

房产调控打压市场

业内人士指出：“后市有两个信号较为关键：一是市场政策面的信息是否的确宽松；二是量能变化的情况。”“走吧，大盘已经选择向下，清仓离场吧！”临近6月时，一直关注大盘变化的世纪证券分析师张涛向记者提醒说，对6月份的整体判断，他认为“政策方面没有大的改善，或许在农行上市之前，为农行上市做下铺垫，吹吹暖风”。

正在热炒当中的房产税细则，无疑是对于市场影响最大的政策调控之一，此前房产新政对于市场的冲击，或许还令不少投资者心有余悸。此举对市场的中后期走势，显然带来不确定影响。

缩量预示下跌

空头说法也有技术人士认为，从技术面来看，本周周线收盘点不是特别理想，如果本周收盘点位在2583点位之上，量能达到4500亿以上，那么大盘的走势一定不是现在这么弱。所以，本周的收盘点位和缩量到3800亿左右的量能，为下周指数再探2500点位埋下了伏笔。短线方面，如果说指数从3181点位附近下到2481点位，仅仅是5F级别的一个下降通道，那么从2481点位到目前指数2553点位也仅仅是一个横盘震荡过程。

资金对比

■多头动向1

国寿120亿资金已入场

记者从多家基金公司了解到，“现金流大户”中国人寿在多家基金公司买入3亿至5亿元基金，国内众多沪深300指数基金拿到买单。一位基金业机构业务部人士透露称，中国人寿在近期基金业全行业“洒”了120亿元资金。

中国平安与中国太保的买单也不小。一位基金公司研究总监告诉记者，中国人寿、中国平安和中国太保在其公司买入总量10亿元的基金。

■多头动向2

援军曲线入场央企借道入场A股

记者前天获悉，近期已有数家大型央企与易方达基金新签总额达40亿元的专户“一对一”合同，本周大部分资金已经到位，将寻找合适机会入市。

分析人士称，这反映了机构资金提前布局后市的打算。另有一些基金业人士告诉记者，近来确有部分央企加大了基金专户的投放，一些基金公司通过竞标拿到大单，这些专户主要是从5月底至目前为止的半个月时间内投放的。

这部分入场资金仅仅被视为央企试探性入场的举动。

另有基金业人士告诉记者，在目前A股市场低迷、市场前景不明朗的前提下，基金公司对于受托“打理”的央企资金也比较谨慎。但央企资金的入场，对于机构而言，也有市场风向标意义。

政策风向

积极政策不轻言退出

申银万国判断：“中国经济从3月份已经开始减速，我们认为这并不意味着中国经济将经历‘二次探底’或是‘硬着陆’，而仅是从经济过热向正常的回归。虽然政府表态出现微妙变化，但说政策放松还为时尚早，从目前的情况看，至多是政策的观察期。”

好消息则是，近来管理层不断传出，不轻言退出积极的财政政策，正在成为市场信心的支撑。从基本面来看，目前宏观经济环境要远优于2008年全球经济危机之时，预计全年GDP增速仍能保持在10%的水平，经济二次探底的可能性不大。

技术测试

“地量见地价”

多头说法广州万隆认为“量在价先”、“地量见地价”。历史反复证明，地量伴随地价的出现，而地量地价往往是建仓布局的良机。本周从技术形态来看，伴随成交量的显著缩减，大盘“小双底”雏形已初步显现。值得关注的是，本周五上海市场成交量仅为617.20亿，创出了2009年1月20日以来近一年半的成交地量水平。从历史经验来看，量能的大幅缩减表明市场做空动能已经衰竭，可视为变盘或面临重要转机的先兆之一。

■名家观点

估值已经合理

金元证券策略研究员徐传豹认为：短期做空动能已减弱。沪深300成份股市盈率、市净率均低于历史均值，并接近2008年最低点时市场的估值水平。

■战术安排

看不准就等看准就猛咬一口

操作方面来看，如果说目前行情是“下降+震荡+拉升”的过程，那么下周必须有效突破2600点位附近；如果说行情是走“下降+震荡+下降”过程，那么下周就将有效跌破2500点位。这里所说的“有效”即量能问题。因此我们下周操作需要密切关注的大盘点位即是：上行过程中的2600点位及下行过程中2500点位的得失问题。

所以，目前请不要抱着侥幸心情频繁操作。其实现在主力就是想让我们小散自乱阵脚，而我们现在更需要的是理性和果断的手法，看不准时耐心等待，如果看准时就猛咬一口。

测量仪仪器

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