【推荐】K11万象城勾庄到底能有多少高度房叔说No699k11基金

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网传良渚签约重大产业项目实景

这几天，“国际庄”、“宇宙勾”、勾庄成杭州第四中心？勾庄即将起飞……之类的消息不禁满天飞；

起因是前几天余杭2023年二季度重大项目集中签约会上，K11 Select购物艺术中心官宣勾庄落地。

我们让子弹飞了一会，再来仔细看看“国际勾”是否能承当起这许多的头衔？

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全国唯一拥有两座K11的武汉｜上：汉口K11/下：光谷K11 Select

有人说K11 select，无论从规模还是级别，都不如K11，这种说法也没错，毕竟从定位上看，K11几乎都是大型综合体，而K11 select则是精选商业。

但与其说降级，不如说是精品的凝聚和更年轻化的赛道。在K11体系内K11 Select的标签是：专门为新世代打造的“文化沙盒”、“未来生活试验场”;

对标的消费客群是更加年轻化的群体，相对K11而言，更像是一个紧随当下市场潮流的品牌孵化器，通过培育更多更新更潮的品牌，来迎合当下年轻人的需求变化。

两者关系就好比万象城和万象天地。

而K11 select落地后，这也将成为继望江新城后，杭州第二座K11购物中心，第一座K11 select。

争论的焦点也正在于此！正方认为一个板块

几百米内能有两大综合体

的

逆天配置

，那岂不是

要上天了

？

反方也很明确：勾庄偏向刚需和刚改的限价摆在那里，

消费能力是否能匹配

一个纯粹的万象城都两说，还来一个K11，有这么多有钱人消费吗？综合体1+1一定大于二吗？

当然，如果换个角度，似乎更容易解决这番争论的对错，那就是：

一个板块的崛起

，或者

起飞

，需要具备

哪些要素

？才不至于让“新城”变“饼城”？

笔者认为最重要的是看底蕴够不够深厚，大致需要

城运、产业、配套、规划

这几个要素的排列组合；

就以勾庄为例，看看这几个要素在勾庄身上都有哪些表现。

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勾庄整体效果图

第一，城运。勾庄早期的定位为

北部新城

，其后有

杭州城北国际商务中心

的定位，最近的定位，更实在：

良渚中央商务区

，就字面意思，就知道变化了吧！

这好比是一个高考考生，最早的志愿是只要有一本就OK，接着梦想升级了，要考就考985、211，但是成绩出来后，临到报志愿考虑再三，再次清晰定位报考：区域性优质大学。

不能说有错，但正如欧洲一句谚语：“瞄准天空的人，总比瞄准树梢的人射得高”！

目标

的设定无论如何要

高于能力

，而后奔着这个目标，哪怕后来稍有偏差，保底也不会差。

勾庄虽然最终很务实，但在产业和定位的规划上还是显露了雄心！

在板块、新城的评估机制中，产业也是重要的一环。

在这反面，哪怕杭州有强烈的产业标签的板块或新城并不多，能拿到全国范围横向对比的也只有着眼于互联网产业的未科、滨江；

勾庄的定位是

城北

国际

商务区

，但整个杭州比较成功的中央商务区——CBD也仅有两个，一个是钱新、一个是奥体-世纪城；

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钱江新城实景图

以钱新为例：4平方公里的核心区里矗立着33幢写字楼，基本涵盖了省内银行、证券、保险等代表性金融机构和主要的新型金融组织。

在杭城布局的金融机构39%进驻，其中包括建行、交行、国家开发银行等省级银行总部5家，市一级分行7家，其他银行支行及分理处150余家。

浙字头的股权交易中心、金融资产交易中心，以及华东林业、杭州产权交易所、浙江东海商品交易中心等五大交易平台，保险衍生公司14家、证券机构18家、股权投资和基金公司32家，小贷、典当、担保等类金融机构200多家，牢牢

锚定了杭州头号金融重地

；

即使掌控杭州经济第一区的余杭核心未科，经过十多年的发展，不管是余杭塘路EFC商圈；还是规划中的未科文化中心+万象系综合体的绿汀路商圈；

无论是商业、金融业体量大小，还是纳税企业、高收入人口的密度，都离正真意义的CBD——中央商务区还有一段不小的距离；

因此，初级阶段的勾庄现在谈总部经济、谈CBD、谈产业，还为时尚早。

截至目前勾庄仅有将在年底开业的万象城综合体一个重磅配套，因此，我们把未来的规划和配套合着一起说。

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勾庄功能布局和规划体量

上图是2021年公布的国际大所AECOM的规划体量图（后期有些许修改），其中商办、酒店、公共服务合计体量是约293万方；

什么概念？举个例子：湖滨银泰in77商业总体量约20万㎡；

勾庄商办、公共属性的体量如果叠加，相当于在湖滨+武林大小相仿的土地上，一下子足足塞下了15个i77，以这个体量和浓度来看，未来称之为杭州区域级CBD，并没有毛病。

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勾庄功能布局和规划体量

再看一个之所以称之为CBD的指标——高度，上图为AECOM出的勾庄核心区的空间规划图；

包含330米的地标—玉琮（有降高的可能，但200米+基本保证）、285米的万象城商务楼在内，板块至少规划了5幢200米+的摩天大楼，加上6幢150米+，未来合计有11栋高浓度摩天楼聚集于此。

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勾庄空间结构图

而在核心区内，一座面积达15公顷的人工湖已露出基本雏形。

包括城北万象城、艺术中心、未来城市广场、湿地公园、体育中心、市民中心、图书馆、总部商务集群等各种商业商务、生活休闲规划配套，大多都围绕中心景观湖（暂称它为郁宅湖），以及东西向的轴线——郁宅港而建。

其中，城北万象城北侧的环湖区域（中央公园），是商务区的核心，将建设游人码头、生态湿地岛、水街等，5幢200米+的摩天大楼也聚集于此。

地铁10号线、4号线已开通，等到几年之后，城北万象城、K11、星创城陆续开业，中央公园开放，毫无疑问，一个炫酷的天际线将会傲立杭州城北。

一个板块一个新城抱负的实现，除了蓝图规划的高度够高外，还要有兑付的能力和魄力。

规划很美好，现实是不是骨感呢？

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勾庄开发步骤

如上图，良渚国际商务区早期规划分三期开发，每期开发3-5年，共10-15年开发完成。

其中，一期围绕城北万象城、郁宅湖，但如果按照万象城出让算起，除了近3年时间已提前兑现的总体量约184万㎡，约1.2万套居住功能外；

一期商业商务、城市配套已经全面拖延，按计划逐渐向西开发二期、三期也有不同程度的拖延。

住宅是城市发展的供血机，在房地产权重占地方财政收入极高比重的杭州，尤其明显；而板块发展又是能强力反哺住宅预期的强心剂。

目前良运街以南的住宅用地都已经轰轰烈烈的提前释放了，但是同区域的商业和开发除了万象城外，滞后较多；

这也是目前勾庄二手房并不能非常坚挺的重要原因之一。

值得表扬的是：钱新杭州大剧院建成后6年才等来了第一个大型综合体万象城；未科挂牌近14年才迎来绿汀路万象城；勾庄开发起步就有城北万象城和港资K11系的双综合体的规格，

速度和效率无疑在整个杭州数一数二的

。

这也是勾庄一直是同价位顶级板块的重要原因之一。

但也不能忽视，在所有的城市底蕴要素，闭环的链条没有兑现前，勾庄要想一步登天有难度，至少与同属余杭区的产业尖子区——未科、云城在争夺产业资源优先级方面有难以回避的劣势。

毕竟，产业才是板块真正的核心竞争力，而勾庄在这一点上没有真正显露出峥嵘之前，就谈起飞，早了。

最后猜测一下大家关心的K11 Select，会建在哪里？

网传这张图显示，K11与良渚新城的合作选址地块，包含了在建的中央湖西和湖北两个点位。

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北岸艺术中心效果图

鉴于湖北地块位于地铁10号线杭行路和金德路之间，且规划方案定位为城北文化艺术中心，与K11艺术商业的定位比较吻合，我们认为可能性较大；

而湖西目前工业厂房拆迁进度明显迟滞，因此可能性不大。

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水街效果图

另外，有猜测，K11 Select购物艺术中心更大概率选址，是早先已透露过的“良渚新城水街”项目。

如果按K11 Select轻资产的操作方式，这里如果能提供场地，以租赁的方式运营，对K11来说也是不错的方案。

三选一，自然是北岸方案更出色点！

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幸福里实景图

综上所述，如果你说一个强综合体可以改变一个新城或板块，我信！但你说依靠一个综合体就能修天改命让一个板块真正起飞，没人会信！

但是，我们相信主城、申花北面的这片热土——勾庄，与相邻板块不管是祥符、运河新城、还是三墩（三墩北除外）相比，不但有性价比优势；

还有未来可期崭新而高级的城市界面的优势；规划、配套的优势；不怵4万级的居住产品的优势；

还有绿城、滨江、万科、华润等品牌开发商的优势；以及杭州大城北唯一能拿得出手可能实现重量级CBD的优势；

这些优势叠加buff下，人口的流入一定会加速，从而形成良性的头部城市板块的由虚到实的耸立，让勾庄成为一个具有独立行情的头部板块；

但也要清晰认识到，从钱新到奥体的过往案例上可以看到，一个新城从蹒跚到飞跑，所需的时间，至少需要5-10年时间；

至少从目前万象城和幸福里、前宸构筑出的城市界面的层级看可以吊打很多4万级板块的品质；

住宅先行，配套设施和产业相关建设周期滞后带来的影响，在房产二手价格与品质并不匹配的现象中也能看出端倪！

现在说勾庄已经起飞为时尚早，但只要按蓝图如期兑付，也许，5年后基本可以这么说了！

-END-

文

/渔舟

编辑

/渔舟

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